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一线城市豪宅成交抢跑,上海三千万豪宅日均卖超3套?专家:理性看待

淦昭懿 adminqwe 2022-06-24 23:16:05 122 0

  来源:华夏时报

  在各地房地产市场积极纾困推动楼市成交时,一线城市的豪宅市场成交量俨然“抢跑”。

  近日,一则有关上海疫情后豪宅成交的数据在网上迅速传开,引发了各界热议。据不完全统计,在疫情后复工复产的6月初,上海平均每天至少有3套总价3000万以上的豪宅(含新房和二手房)成交。

  《华夏时报》记者通过调查发现,除了上海之外,近日深圳、广州、北京等地也出现了不同程度的豪宅热,而5月以来,一线城市的豪宅成交数据同比均有不同程度增长,将时间拉长至2022年年初以来,豪宅市场的热度对比去年同期也依旧不逊色。

  不过,政策纾困之下,有买家投掷千金为豪宅抢破头,也有卖家为出手豪宅不惜降价。而业内专家在接受《华夏时报》记者采访时,均较一致地表示,对待豪宅成交的火热,依旧需要理性看待,对于市场而言,刚需及改善类产品依旧是成交主力。

  一线城市豪宅成交抢跑

  一年涨超800万、千万豪宅5年溢价177%、日均成交超3套千万豪宅……这些都是近日各大主流媒体在一线城市豪宅市场报道中的描述。乍一看或许是豪宅市场的常规情况,但放在当下各地房地产市场积极出台政策推动刚需去化的时间点,则格外引人关注。

  诸葛找房数据研究中心数据显示,2022年前5月北京、上海、广州、深圳四个一线城市总价在1500万以上的新房成交占比同比均出现了增长。其中深圳以同比7.38%的增长位居首位,北京次之为2.38%,上海、广州分别为1.9%及0.63%。

  进入6月,一线城市中以上海方面表现最为突出,克而瑞研究数据显示,2022年6月1-9日,上海总价3000万以上的一手豪宅成交共23套,而据其他数据平台的不完全统计,上海总价3000万以上的二手房成交10套,合计33套。换言之,上海6月初三千万豪宅的日均成交数量超过3套。

  上海中原地产首席分析师卢文曦向《华夏时报》记者分析道,豪宅成交的增长,考虑因素相对较多。卢文曦表示,一方面跟需求提升有关,4、5月份各地疫情也让部分群体对住房品质的要求有了提升,另一方面也跟目前房贷放贷速度增快、利率降低不无关系,资金端的便利也会推动购买意向。最后是跟整体供应有关,从上海来看,第一季度推盘的是刚需产品居多,在复工复产后第二阶段,改善性产品偏多的情况下,市场成交也会有一定先行增长。

  价格分化依旧存在

  值得关注的是,一线城市豪宅成交热的同时,豪宅的单价也是让人错愕。

一线城市豪宅成交抢跑,上海三千万豪宅日均卖超3套?专家:理性看待

  北京部分超千万二手豪宅价格变动情况。  截自 某房产交易APP

  北京方面,豪宅的单价新高出现在5月份万柳书院的法拍房,据悉,该法拍房面积298.96平方米,起拍价5503万元,最终以1.09亿元的总价成交,成交单价超过36万元/平方米,此前《华夏时报》记者也曾就该次拍卖进行过专题报道。

  6月中旬,一栋2.5亿元成交的百年花园洋房刷新了上海豪宅单价新纪录。据悉,该栋高价成交的花园洋房为上海徐汇区的文物保护建筑,成交总价2.5亿元,折合成交单价64.7万元/平方米,近5年涨幅高达约50%。上一次成交时间为2017年,总价约为1.7亿元。

  据有关媒体报道,6月中旬,广州顶豪侨鑫汇悦台成交了一套单价达到26.8万元/平方米的房源,该房源面积为236平方米,挂牌价为7500万元,成交价格6330万元,成交周期仅一天。而据从业人员透露,此前该项目单价约22万元/平方米。

  深圳豪宅抢手度也颇高,据媒体报道,近日深圳岗厦天元花园项目公布意向登记人名册,结果显示超过300名购房者入围,而此次推出房源仅159套,总价区间约为2824万-8604万元,入围比例对比深圳市场来说水平偏高。

  不过,记者通过调查也发现,即便一线城市普遍豪宅成交数据有所增长,但在价格层面,变动趋势却不尽相同。

  以北京地区总价超过1000万的二手房源来说,不少热门地块房源近期对挂牌售价进行过下调。其中,丽泽区域一总价1500万约144平米户型,近两周便降价了20万;广安门附近一89平米总价约1260万的户型,近期也降价30万元。(统计时间6月22日)

  不仅如此,记者还发现有不少总价在1500万以上的房源,挂牌售价要低于同小区同户型的成交均价。

  此外,根据CRIC中国房地产决策咨询系统数据,虽然从成交单价上来看,北京豪宅成交数据是同比增长的,但从成交单价15万/平方米以上成交数量12套来看,不足去年同期的一半。

  专家:还需理性看待

  值得关注的是,对于一线城市豪宅市场近期的火热,多名业内资深专家在接受《华夏时报》记者采访时比较一致认为,豪宅的成交增长属于市场抢跑,先行可能是时机缘故,但跑得早并不一定能跑得远。

  在卢文曦看来,关注豪宅成交数据先行的同时,同样也要关注成交数据的“耐力”。

  卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示,尤其是像上海这种,(市场)停滞时间比较长,成交数据增长的快,但也可能无法持续增长。卢文曦说道,“因为复工复产后的第一个礼拜,基本上单价10万左右的盘在积极的领预售证,说明前期的工作做得比较充分,对比刚需产品,数据会增长比较多,但等刚需开盘后,豪宅可能不太会占到主力(地位)。”

  此外,卢文曦也从数据层面向记者解读到。“房子单价在10万加之上的那部分成交情况,其实每年相对来说都是比较稳定的,可能个别年份,比如说像2020年,因为一些特殊关系,有较大波动,从上海疫情后的复苏来看,实际上成交也没受到特别大的影响。”卢文曦表示。

  中国豪宅研究院院长朱晓红同样向《华夏时报》记者表示,豪宅市场与刚需市场,产品不同、所用的材料、部品不同、客群不同,交易方式也不完全相同。虽然正常情况下,豪宅抗跌、保值、增值的能力要强很多。“不过,刚需永远是住宅市场的主流、是大头,这是豪宅市场所不能比拟的。”朱晓红强调。

  对此,卢文曦也表示,市场的成交主力永远是刚需以及首次改善产品,所谓的八万、九万、十万的豪宅产品,并不会占据市场主力。

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